Виталий Злочевский: «Мы ждем примерно миллион китайцев в год»

Модераторами беседы выступили Владимир Давыденко, шеф-редактор Циан.Журнала (В.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«У нас дальневосточная ипотека — основной двигатель торговли»

В.Д. Виталий, что можно сказать о рынке недвижимости Амурской области? Как в 2023 году менялись спрос, предложение, цены?

В.З. Традиционно стоимость недвижимости росла весной, с марта по май, а потом осенью — с сентября по декабрь. В январе−феврале и летом было «плановое» затишье. 

В 2023 году более-менее спокойной была первая половина года. Вторая, конечно, выдалась более динамичной. Центральный банк стал повышать ключевую ставку, люди начали беспокоиться, что будет дальше. 

В январе−феврале этого года затишья я не жду — люди будут стараться запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда льготной ипотеки, так что у риелторов будет достаточно работы. Далее, в марте, рынок начнет остывать. А после этого будет как минимум стагнация, а как максимум — снижение цен. 

В.Д. На рынке России сейчас сложилась интересная ситуация — новостройки оказались дороже «вторички». Считаешь ли ты ее нормальной? 

В.З. Ситуация очевидно ненормальная. У нас есть так называемая дальневосточная ипотека под 2%. Это основной двигатель торговли на Дальнем Востоке, она составляет примерно две трети  всех ипотечных сделок. Конечно, она выдается только на первичный рынок. И, конечно, это разгоняет цены. 

За четыре года средние цены по Благовещенску увеличились примерно в 2,5 раза. 

А на вторичном рынке квартиры дешевле, разбег процентов в 30–40. Примерно 150 тыс. за кв. м стоит «первичка», и 100–120 тыс. — «вторичка». В «свежих» квартирах с хорошим ремонтом цена может доходить до 130 тыс. за «квадрат». 

В.Д. Коррекция льготных ипотечных программ может как-то изменить ситуацию?

В.З. Сделок с льготной ипотекой у нас не так много, как с дальневосточной, так что, думаю, влияние изменений в льготной ипотеке на наш рынок будет менее значительным, чем в центральных районах России. 

«Если проблема пузыря возникнет, она будет иметь взрывной характер»

В.Д. Многие эксперты говорят про надувание ипотечного пузыря. Как думаешь, есть такая угроза? 

В.З. Предпосылки к этому есть, и они тревожные. По статистике Центрального Банка, у нас пока нет пузыря, поскольку проблемных ипотек меньше одного процента. Но если проблема возникнет, то, на мой взгляд, она будет иметь взрывной характер. 

В.Д. А дальневосточная ипотека — одна из наиболее выгодных программ в стране — она сама по себе не приводит к формированию такого регионального пузыря? 

В.З. Я думаю, что приводит. Не могу выразить это в цифрах, потому что не видел отдельной статистики именно по этой ипотеке. Но, думаю, как и обычная льготная ипотека — семейная, сельская — она тоже приводит к надуванию пузыря. 

В сегменте первичной недвижимости очень популярно такое явление, как завышение цены. 

И те, кто не сможет оплачивать кредит, попадут в крайне сложную ситуацию. Банк будет забирать квартиры, оценивать их, и цена эта будет значительно ниже, чем залоговая. А значит, люди могут оказаться в минусе. Поэтому проблема пузыря есть, она назревает. 

В.Д. Получатели дальневосточной ипотеки — кто это сейчас? Программа ведь задумывалась как стимул для переезда на Дальний Восток из других регионов. 

В.З. Скорее для удержания людей в регионе, поскольку у нас была большая миграция в центральные регионы. Сейчас она стала меньше, но все равно есть. Так что получатели дальневосточной ипотеки — в основном жители нашего региона. Есть и переезжающие, но их относительно немного. По моим оценкам — не больше 10%. В основном это люди, приехавшие на крупные стройки: Сибур, Газпром, космодром. 

«В Приамурье строек очень много, строятся целые города»

В.Д. А застройщики готовы удовлетворять тот спрос, который породила льготная ипотека?

В.З. В докладе губернатора говорилось, что в 2023 году объем ввода в Приамурье должен составить 460 тыс. кв. м (по факту сдали 496 тыс.). Это абсолютный рекорд, даже в советское время такого не было! В общем, строек очень много, строятся целые города. 

И строители заинтересованы в регионе — опять же потому, что здесь есть льготное кредитование покупки новостроек. В Благовещенске около 30 компаний, которые занимаются строительством. Для нашего города это много. 

Активно развивается Свободный — «город президентского внимания». Там строится два завода, связанных с газом, самых крупных в России. Один из них — второй по масштабам в мире. 

Хорошо развивается Белогорск, Циолковский (город рядом с космодромом). Ну и Тында. Это Байкало-Амурская магистраль, знаковый проект северных территорий. Там все было заброшено, но теперь оживает, у БАМа открылось второе дыхание.

С точки зрения стройки все развивается, растет, планов много. Губернатор пообещал построить 2 млн «квадратов» за шесть лет. 

Насколько я помню, до начала этих крупных строек у нас в среднем сдавалось около 200 тыс. кв. м в год. За четыре года рост уже более чем вдвое — значительный рост.

В.Д. Если не считать крупные инфраструктурные проекты, интересен ли ваш регион федеральным игрокам или застройщикам из других регионов? 

В.З. В прошлом году у нас появился ПИК. Риелторы Приамурья переживали, ожидали демпинга. Но, зайдя на рынок Благовещенска, ПИК установил примерно такие же цены, какие и были до них. Поэтому пока никакой видимой конфронтации между местными и федеральными игроками нет. 

«Огромный фуникулер на 70 человек будет перевозить людей с одного берега Амура на другой»

В.Д. Насколько программа «Дальневосточный гектар» способствует развитию сегмента ИЖС? Получилось ли сделать ее такой эффективной, как задумывалось?

В.З. Сама по себе идея хорошая, здоровая. У нас одобрено около 10 тыс. заявок на получение земельных участков. Есть удачные вложения, в основном это связано с туристической деятельностью. И в дальнейшем, я думаю, будут востребованы туристическое и логистическое направления. 

В позапрошлом году был сдан мост в Китай. Грузоперевозки по нему уже идут, и есть надежда, что в этом году одобрят пассажирские перевозки. И тогда мы ждем примерно миллион китайцев в год. А это очень серьезно.  

Подспорьем этому будет еще один грандиозный проект — строящаяся канатная дорога между двумя государствами. Такого проекта, насколько я знаю, нет ни в одной стране мира. Это будет такой эксклюзивный квест, который наверняка заинтересует многих: огромный фуникулер на 70 человек будет перевозить людей с одного берега Амура на другой — из одного государства в другое.

«В 2024 году “вторичка” будет падать»

В.Д. По прогнозам аналитиков, ключевая ставка ЦБ в 2024 году останется на высоких уровнях. Ты с этим согласен? 

В.З. Очевидно, что как минимум год мы будем жить в жестких условиях, даже если что-то сильно изменится в Америке в ноябре 2024 года. Санкции ведь налагают быстро, а снимают очень долго. 

В этом году лично я улучшений не ожидаю, разве что ближе к осени. Так что надо подстраиваться под эти условия. 

Тем, кому нужно реализовать свои квартирные пожелания, я советую сделать это в ближайшее время. Продавцам тоже советую поторопиться. Январь−февраль у нас — планово убыточные месяцы, и, скорее всего, «вторичка» встанет намертво, потому что ни один разумный человек не способен брать ипотеку под 20% годовых. Поэтому в 2024 году, скорее всего, «вторичка» будет падать. 

В.Д. А нет ли тогда смысла немного подождать и, когда цена упадет, взять ипотеку, пусть под высокий процент, а потом рефинансировать этот кредит?

В.З. Вы знаете, надо очень аккуратно смотреть ипотечный договор, потому что далеко не все банки согласны на так называемую плавающую ставку. Еще надо учитывать, что рефинансирование выгодно в начале оплаты, условно, в первую пятилетку. А когда ты выплатил уже больше половины кредита, это уже становится менее выгодно. К этому времени ты уже выплатил большую часть процентов. 

В.Д. Какое падение цен можно ожидать в цифрах? 

В.З. Я стараюсь не давать долгосрочных прогнозов, потому что вспоминаю себя в советское время. 

Я родился в Советском Союзе и прекрасно помню, как заканчивал школу в 1988 году и был уверен, что к 2000 году я в любом случае получу квартиру. 

Так обещал Горбачев, и у меня не было никаких сомнений в этом. А сегодня я планирую свои действия на месяц-два, иногда на полгода вперед. 

К сожалению, есть масса факторов, которые могут сломать всё. Причем они не зависят ни от меня, ни от вас, ни от руководства страны, ни от руководства других стран. Так что мой прогноз такой: скорее всего, в феврале−марте на рынке Приамурья будет затишье, а весной начнется движение вниз. 

«Инвестиционная привлекательность в недвижимости практически отсутствует»

В.Д. Как ты считаешь, остались ли в недвижимости инвестиционно привлекательные инструменты?

В.З. Сейчас я их практически не вижу. Сохранение денег — да, возможно, но не накопление. Наиболее значимые риски государство старается убирать, но рыночные риски все равно остаются. 

Если ты не живешь этой темой, можешь влипнуть серьезно. Даже крупнейшие застройщики периодически «сваливаются». 

За два года строительства объекта очень многое может поменяться. Безо всякого плохого умысла застройщик может не выполнить своих обязательств — в силу обстоятельств. Поэтому риск был и остается, хотя и уменьшился.

Единственная перспектива сейчас — приобрести себе большой актив на падении недвижимости. Именно так зарабатывались большие деньги по итогам кризисов 2008–2009 и 2014–2015 годов. Тогда цены на квадратные метры падали в том же Благовещенске примерно на треть. И те, у кого были наличные, купили хорошие объекты по низким ценам. 

При этом есть два существенных «но». Во-первых, надо быть специалистом в этой области и чувствовать ситуацию. Во-вторых, должны быть свободные средства, которые можно подержать годик-два, дожидаясь, пока цены на недвижимость достигнут дна.

«Наша гильдия уже 21 год — “рычажок качества” риелторских услуг»

М.П. Давай поговорим о будущем. Каким ты видишь риелторский рынок России через 10 лет? 

В.З. Думаю, постепенно идет укрупнение. У больших компаний накапливаются деньги, и они думают, куда их направить. Соответственно, начинается экспансия, выход в другие регионы, вытеснение более мелких фирм. 

В прошлом году к нам зашел ПИК, начали появляться московские супермаркеты. Сейчас «Пятерочка» хочет захватить рынок Дальнего Востока. Наверное, останутся какие-то маленькие компании, но, думаю, их будет гораздо меньше, чем сейчас. 

Очень сложно конкурировать с крупными игроками — они более проработанные, продуманные, качественно подготовленные. 

Укрупнение будет происходить постепенно, на первый план выйдут франшизы. Это касается и риелторского рынка.

М.П. Как ты считаешь, нужно ли риелторскому рынку регулирование? 

В.З. Я лично сожалею о том, что в 2002 году отменили закон о лицензировании этого вида деятельности. Либерализация в этой сфере, на мой взгляд, излишняя. Нужен орган, который контролирует деятельность агентств. 

В Благовещенске до 2002 года было примерно 10 компаний, которые имели лицензию, и рынок был стабильным, каждый боялся потерять лицензию. 

Конечно, были случаи мошенничества и оказания некачественных услуг, но такого размаха, как сейчас, не было. 

Я успел получить лицензию в 2001 году, и буквально через полгода их отменили. На этой волне мы и создали Гильдию риелторов Приамурья — чтобы как-то отделить зерна от плевел. 

Сейчас риелтором может стать любой человек без образования. А это чревато. На кону у людей стоит почти самое дорогое, что может быть в жизни, помимо здоровья и близких людей, — жилье. И вот из-за безграмотности или откровенно мошеннических действий люди теряют жилье, деньги и иногда жизнь. 

При этом подобные деятели долгое время не несут практически никакой ответственности и влияют на репутацию всех остальных. Поэтому я бы хотел, чтобы был закон о лицензировании риелторской деятельности. Саморегулирование, конечно, тоже срабатывает. Наша гильдия уже 21 год — такой «рычажок качества услуг», дополнительное давление на агентства в спорных ситуациях. Этот рычаг хорош и для агентств, и особенно для потребителей этих услуг. Но закон необходим.

«Сначала искусственный интеллект будет взаимодействовать с риелтором, а потом постепенно отодвинет его в сторону»

М.П. Давай поговорим о технологиях, о моде на ChatGPT. Как считаешь, искусственный интеллект — это помощник риелтора или конкурент? 

В.З. Честно сказать, я пока не особо вникал в ChatGPT. Но я понимаю, что на начальном этапе это, безусловно, будет помощь. Искусственный интеллект позволяет существенно сократить время оказания услуги. 

Но со временем, когда все продавцы и покупатели привыкнут к такой форме взаимоотношений, ChatGPT может заменить общение с риелтором. 

Я думаю, что он будет постепенно захватывать этот рынок. Скорее всего, сначала ИИ будет взаимодействовать с риелтором, а потом постепенно отодвинет его в сторону.

М.П. В риелторской деятельности возможна бизнес-модель по принципу «Яндекс.Такси»? 

В.З. Ты имеешь в виду настолько серьезное укрупнение, что оно подомнет под себя почти все риелторское сообщество? Я в целом хотел бы, чтобы так и было. Я довольно часто бывал в Америке и Канаде и знаю, что там есть две или три самые крупные компании, которые между собой немножко конкурируют. Но, по сути, качество услуги у них примерно одинаковое. 

Там больше вопрос в том, насколько ты доверяешь конкретному риелтору, а сама услуга жестко регламентирована законом, и в этом плане там довольно спокойно. Поэтому я поддержал бы идею, чтобы у нас были две или три крупнейшие компании, которые делили бы между собой этот рынок и оказывали прозрачные, хорошие, качественные услуги.

«Мне интереснее работать в недвижимости юристом»

М.П. А как ты сам попал в недвижимость?

В.З. Ну это давняя история. Изначально я был летчиком. Отучился на Украине, в Кировограде, потом шесть лет отлетал в Благовещенске штурманом на Ту-154. В середине 90-х дела в нашей компании пошли плохо. Поэтому я стал получать запасное образование юриста, совмещая учебу и полеты. В итоге к моменту, когда меня «попросили на улицу», у меня уже фактически было второе образование. И с 1999-го я работаю юристом. 

Сначала думал о риелторской деятельности, получил лицензию, а потом все-таки понял: я не продажник. 

Я хорошо оказываю услуги, но если вижу, что куда-то лучше не лезть, я это напрямую скажу. В риелторской сфере это часто мешает зарабатывать. Мне интереснее работать юристом. 

Гильдия риелторов Приамурья организовывалась при моем участии, потому что в тот момент я считал себя риелтором. Потом меня выбрали президентом гильдии, и уже много лет не отпускают с этой должности, хотя я давно хочу передать ее в какие-нибудь надежные руки. К сожалению, ребята не хотят брать общественную нагрузку, а мне бросить жалко — столько сил в нее вложено. 

«Многие попадают в неприятности из-за того, что думают одно, а на деле всё оказывается по-другому»

В.Д. Расскажи, из-за чего сейчас в основном люди судятся в сфере недвижимости?

В.З. Через меня в основном идут процессы признания права собственности на тот или иной объект — гаражи, квартиры, недооформленные в свое время. Люди думают, если у них есть бумажка о выплате за кооператив, то этого достаточно. А оказывается — нет.

Часто обращаются по вопросам наследования, оспаривания завещаний. Многие попадают в неприятности из-за того, что думают одно, а на деле всё оказывается по-другому. 

Очень много споров связано с землей. Лет 20 назад такие дела были единичными, а сейчас земля стала ценностью. Люди годами спорят из-за границ земельного участка. 

У меня есть клиенты, которые уже лет пять судятся за то, чтобы перенести забор на 10 сантиметров. 

Иногда возникают проблемы вселения-выселения — между родственниками или бывшими родственниками возникают трения, и кто-то кого-то не пускает в квартиру, в дом. 

Еще одна распространенная проблема как для предпринимателей, так и для обычных людей, — проблема красных линий. Вот нарисовал себе муниципалитет в 2006 году генеральный план и считает, что все люди должны об этом знать. Но на деле практически никто этого не знает, пока не задумается о строительстве или реконструкции. Только тогда люди узнают о существующих ограничениях.

За 20 лет удалось накопить определенную практику по этим вопросам, и я могу довольно быстро сказать человеку, каковы его перспективы. 

Часто бывает, что люди прибегают уже после судебного процесса, когда получили отказное решение. Многие приходят в суд в надежде, что он у нас «самый гуманный в мире», стучат кулаком по столу и говорят: «Должно быть так!» Ну а суд говорит: «Наверное, должно быть, но в этот раз не так». Оспорить это постфактум гораздо сложнее. 

Поэтому мой искренний совет всем, кто вынужден идти в суд: найдите специалиста, который давно работает и набил шишек именно в этой области права. Знать всё право невозможно — у нас более 50 тыс. законодательных актов только федерального уровня. Важна не цена услуги, а ее качество и ответственность специалиста. Я, например, занимаюсь недвижимостью, но не лезу в налоги или уголовное право — нужно очень много времени, чтобы разобраться в ином вопросе и дать корректный ответ.

Вероятность отмены первичного решения суда — около 10%. Поэтому надо получать правильное решение изначально, не надеясь на авось. Это очень рискованно.

В.Д. Давайте представим, что у тебя есть такая законотворческая волшебная палочка. Какие бы изменения ты внес в наши законы, чтобы подобных споров было меньше?

В.З. Наверное, здесь не должно быть быстрых решений. Каждая проблема должна вызреть. 

Государство постепенно устраняет явные недостатки в законодательстве. Например, раньше было очень много проблем с попаданием жилья под снос. 

Люди делили старые бараки на 10–20–30 долей и рассчитывали, что при сносе дома каждый получит квартиру. 

А потом был принят новый Жилищный кодекс, который гласит: «У вас живет 40 человек? Вот и живите так же, только в квартире. В такой же маленькой, но хорошей квартире». И эта тема сошла на нет. 

«Хоккеем люблю заниматься — такое удовольствие из детства»

В.Д. Виталий, у тебя очень интересный жизненный путь: из летчиков — в юристы и риелторы. Если бы твоя карьера авиатора началась не в 90-е, ты бы остался в этой профессии?

В.З. Я не планировал всю жизнь летать. В советское время достаточно было 12 лет, чтобы наработать себе минимальную пенсию, и потом уже можно было заниматься чем-то на земле. Но когда начались «лихие девяностые», стало понятно: до минимальной пенсии я не доработаю. Поэтому начал искать запасной вариант. Если бы сохранилась эта возможность, я думаю, что летал бы. 

Сама по себе профессия летчика трудная с физиологической точки зрения: дальние перелеты, разные часовые пояса. 

Это один из самых тяжелых минусов, который не позволяет организму нормально функционировать. Организм не знает, в каком времени он живет, нет режима.

Но, скорее всего, летал бы. Почти все одногруппники, с кем я выпускался, летают — уже давно командирами воздушных судов. 

В.Д. А сегодня небо как-то присутствует в твоей жизни? Может быть, на легкомоторнике гоняешь над городом?

В.З. Нет, до этого я не дошел, но есть другие хобби. Дочь сейчас учится в Москве, недавно меня озадачила президентским грантом. Идея гранта в том, чтобы давать вторую жизнь чему-то уже отслужившему. 

Дочь предлагает мастерить авиамодели с детьми из «бэушного» товара — например, из пивных банок. 

Мне это интересно, я, конечно, поучаствую в этом мероприятии. 

Хоккеем люблю заниматься — такое «удовольствие из детства». Был большой перерыв, потому что на Украине катков не было, а потом были тяжелые 90-е. Но лет восемь назад решил возобновить тренировки, с удовольствием хожу.

Еще люблю путешествовать, до пандемии делал это довольно часто. В общей сложности я посетил около трех десятков стран. Мои дети тогда находились в Канаде, и каждый раз, когда я летал к ним, я выбирал другой маршрут. Сейчас возможностей ездить за границу у россиян поубавилось, и я переключился на путешествия по России. Хотя я и раньше бывал во многих уголках нашей страны: все-таки шесть лет работал летчиком, да и в советское время поездил. 

В.Д. А что еще ты делаешь для восполнения сил? Вот пришел вечером домой — как отдохнуть? 

В.З. Вечером всегда просматриваю новости. Если есть какой-то материал, который зацепил за живое, стараюсь опубликовать свое мнение. Например, по поводу интересного судебного процесса. Такой просмотр новостей занимает иногда и час, и два — в зависимости от количества интересных тем. 

Если есть время, могу посмотреть кино. Далее — созвон с дочерью, созвон с сыном. Еще у нас два котика, им тоже надо уделять внимание. 

А вне дома — люблю хоккей, люблю с супругой ездить к друзьям в деревню с ночевкой. Нечасто получается, но иногда выбираюсь. Периодически приходят гости.

Циан.Ипотека для профи: помогите клиенту оформить ипотеку и получите комиссию