- Какое имущество признаётся совместно нажитым, а какое нет
- Кто должен платить налог на имущество
- Кому из супругов положен налоговый вычет
- Как уменьшить налог при продаже совместного жилья
- Какое жильё считается единственным
- Когда можно не отчитываться о продаже жилья и не подавать декларацию
- Когда лучше обратиться за консультацией
- Резюмируем
Какое имущество признаётся совместно нажитым, а какое нет
Согласно ст. 256 ГК РФ, имущество, которым супруги обзавелись после заключения брака, считается их общей собственностью, если в брачном договоре не прописаны другие условия.
Скажем, если квартира куплена в браке, но договор муж с женой не подписывали, — квартира считается общей. При этом неважно, кто из супругов по документам является её владельцем — титульным собственником.
Брачный договор может быть подписан как до регистрации брака, так и в любое время после. Он заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен.
Не считается совместно нажитым имущество, которое:
- куплено до заключения брака;
- унаследовано, получено в дар или приватизировано одним из супругов, даже если это произошло после свадьбы.
Кто должен платить налог на имущество
Налог на имущество платит титульный собственник, то есть тот, на чьё имя выписаны правоустанавливающие документы.
То есть если собственником квартиры по документам является муж, то плательщиком налога на имущество с точки зрения ФНС тоже будет он, и на его имя будут приходить налоговые уведомления.
Но это не значит, как уже говорилось выше, что квартира принадлежит только супругу, если она покупалась в браке и без заключения брачного договора.
Налогообложению подлежат: квартира, дом, комната, доля в недвижимости, гараж, машино-место, недостроенные объекты и т. д. Полный список приведён в ст. 401 НК РФ.
Кому из супругов положен налоговый вычет
Вычет на совместно нажитое имущество могут получить оба супруга.
В России есть два типа налоговых вычетов:
- на покупку или строительство недвижимости;
- на проценты, уплаченные по ипотеке.
Предельный размер имущественного вычета при покупке или строительстве жилья — 2 млн рублей. Максимальный вычет за проценты — 3 млн рублей.
На возврат НДФЛ имеют право налоговые резиденты России. Воспользоваться этим правом они могут один раз в жизни. Но если жильё куплено начиная с 1 января 2014 года, остаток вычета можно перенести. То есть если вы получили его не в полном размере, оставшуюся сумму можно получить потом, когда вы купите другой объект.
Вычет по процентам вне зависимости от времени покупки жилья привязан только к одному объекту, и перенести его остаток на другую недвижимость не выйдет.
Получить вычет можно, если у собственника есть налогооблагаемый доход — деньги возвращаются за счёт уплаченного НДФЛ.
Елена Дементьева, налоговый консультант:
— Разберём ситуацию, когда доход для возврата есть только у одного из супругов. Например, супруги вместе купили дом за 5 млн рублей. Муж работает и является плательщиком НДФЛ, а жена — домохозяйка. Вычеты оба ранее не оформляли. Сможет ли муж получить вычет за обоих, ведь квартира — это их совместная собственность?
Ответ: нет, не сможет. Согласно ст. 220 НК РФ, налогоплательщик может вернуть НДФЛ только с суммы в 2 млн рублей. Следовательно, один человек не имеет права использовать вычет на 4 млн — это больше положенного.
Муж может воспользоваться своим правом, но чужое — жены — взять не может. Даже если бы квартира стоила меньше — 3 млн рублей, и на одного супруга приходилось бы по 1,5 млн для вычета, то муж реализовал бы своё право на вычет в этом размере, а 500 тыс. перенеслись бы на другой объект, если таковой появится.
Как уменьшить налог при продаже совместного жилья
По общему правилу налог на недвижимость платит титульный собственник, то есть тот, кто владеет ей по документам. Но при уплате НДФЛ за проданное совместное имущество закон не запрещает супругам разделить доход между собой и подать две декларации.
После продажи недвижимости её бывший владелец должен заплатить НДФЛ с полученного дохода, если объект был в его собственности меньше минимального срока владения. По общему правилу он составляет 5 лет. По истечении этого срока сделка не будет облагаться налогом.
Ставка НДФЛ при продаже недвижимости в 2024 году — 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ.
Для сделок, прошедших с 1 января 2025 года, будет применяться двухступенчатая прогрессивная шкала налогообложения: 13 и 15%. Подробности — здесь.
Соглашение супругов о распределении дохода необходимо подготовить в том налоговом периоде, когда был получен доход, то есть когда прошла оплата сделки. Иногда ИФНС не принимает такое соглашение в простой письменной форме, а требует нотариально заверенный документ.
Разберём подробнее, в каких случаях супругам стоит распределить доход для оптимизации налогов:
1. Один супруг — налоговый резидент, а второй — нерезидент.
Налоговым резидентом РФ считается человек, который живёт на территории России более 183 дней в течение 12 месяцев подряд.
Если сделка прошла в 2024 году, то налог при продаже недвижимости резидентом составит 13%. По закону у человека есть право на стандартный налоговый вычет в размере 1 млн рублей при продаже жилья или 250 тыс. рублей — при продаже нежилого помещения.
Супруг-нерезидент должен будет перечислить государству 30% дохода от продажи. В такой ситуации гораздо выгоднее распределить доходы от сделки так, чтобы резидент получил 100% прибыли.
Муж — резидент РФ, а жена — нет. Для наглядности примем условие, что кроме стандартного налогового вычета им больше ничего не положено.
Супруги продали совместную квартиру за 4 млн рублей. Минимальный срок владения не закончился, и они должны заплатить НДФЛ.
Если они распределят доход 50/50, то есть каждому по 2 млн рублей, то должны будут заплатить:
Муж-резидент:
2 млн – 1 млн вычета = 1 млн × 13% = 130 тыс. рублей
Жена-нерезидент:
2 млн × 30% = 600 тыс. рублей
Итого: 730 тыс. рублей налога на семью.
Если перераспределить доход только на резидента, то расклад будет другой:
4 млн – 1 млн вычета = 3 млн × 13% = 390 тыс. рублей
2. Один супруг получил вычет за жильё, а второй — нет.
Например, квартира стоит 3 млн рублей, то есть на двоих получить вычет не удастся — не хватит средств. Супруги могут получить по 1,5 млн на каждого, но если муж ранее полностью или частично использовал свой вычет, то имеет смысл перераспределить доли как 70% жене, 30% — мужу, чтобы жена смогла получить все положенные ей 2 млн, а муж — забрать неиспользованный остаток.
3. У одного супруга истёк минимальный срок владения жильём, а у второго — нет.
С 2020 года минимальный срок, в течение которого нужно владеть жильём, чтобы продать его без уплаты НДФЛ, в некоторых случаях уменьшился с 5 до 3 лет.
Это происходит, если недвижимость:
- получена в наследство;
- оформлена в собственность путём приватизации;
- подарена членом семьи и/или близким родственником;
- получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- имеет статус единственного жилья или является долей в нём.
В этом случае можно заключить брачный договор о том, что, к примеру, проданная квартира — собственность супруга, у которого срок минимального владения уже истёк. Тогда налог платить не придётся.
Однако здесь могут возникнуть сложности: против такого перераспределения прибыли выступает Минфин РФ.
В 2021 году министерство выпустило письмо № 03-04-05/82492, в котором говорится, что если перед продажей жилья супруги пытаются оптимизировать налогообложение, изменив режим владения недвижимостью, то освобождение от налогов неприменимо.
То есть министерство не одобряет уход от налога через составление брачного контракта, по которому жильё становится единственным для одного из супругов. Налоговая инспекция может прислушаться к мнению Минфина и отказать в распределении, хотя письмо — это не прямое распоряжение, обязательное к исполнению.
Елена Дементьева, налоговый консультант:
— Дополнительных разъяснений по этому письму не было, судебную практику по таким случаям я ещё не встречала. Но если супруги хотят полностью переписать жильё на кого-то одного, мои рекомендации таковы:
1. Составлять брачный договор как можно раньше, задолго до продажи имущества. Тогда будет шанс доказать налоговой, что это было сделано неумышленно.
2. Распределить доли в разной пропорции, например 70/30. Вероятность, что это пройдёт, гораздо выше. Письмо Минфина РФ от 23.04.2012 № 03-04-05/4-543 и письмо ФНС № ЕД-4-3/9664@ от 13.06.2012 не запрещают это делать.
3. Если брачный договор супруги не заключают, то соглашение о распределении долей должно быть нотариальным, оформленным до сделки, а суммы дохода следует прописать в договоре.
Помните, что имущество, полученное в подарок или в наследство одним из супругов в период брака, не становится совместной супружеской собственностью, а принадлежит только ему.
Какое жильё считается единственным
Существенным при расчёте налога является вопрос, единственное это жильё или нет. От ответа зависит, какой срок владения будет минимальным, то есть когда можно продать квартиру без налога: через 3 года или через 5 лет.
Особенно актуальным это становится, когда в семье есть и жильё, полученное супругами до брака, и совместно нажитое. С 2023 года позиция ФНС такова: если жильё находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья также учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
Елена Дементьева, налоговый консультант:
— Разберём на примере, попадает ли жильё под определение единственного и под трёхлетний срок владения.
1. Муж и жена продают купленный в браке дом, титульный собственник — жена. Смотрим, есть ли у неё иное, добрачное жильё. Если да, то, увы, срок минимального владения для жены будет пять лет.
2. Помимо продаваемой квартиры супруги ранее купили комнату, которую оформили только на мужа. Но это неважно: в браке всё общее, если нет брачного договора, а это значит, что супруга снова не подходит под минимальный срок в три года.
Когда можно не отчитываться о продаже жилья и не подавать декларацию
1. Если и у мужа, и у жены вышли минимальные сроки владения объектом. Если у одного срок истёк, а у второго нет, то последний должен подать декларацию.
2. Если цена жилья меньше размера стандартного имущественного вычета, но не ниже 70% кадастровой стоимости.
То есть декларацию 3-НДФЛ можно не подавать, если недвижимость находилась в собственности, например, один год, но при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн рублей.
При этом если сумма сделки меньше 70% кадастровой стоимости жилья, то в целях налогообложения доход от продажи рассчитывается как «кадастровая стоимость × 0,7».
3. У супругов двое и больше детей и одновременно соблюдаются следующие условия:
- В семье минимум двое родных и/или усыновлённых детей младше 18 лет (24 года, если ребёнок — студент очного отделения).
- Вместо проданного объекта в том же году, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года семья купит другое жильё.
- Кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей.
- Площадь или кадастровая стоимость нового жилья будет больше, чем у проданного.
- На момент сделки продавцу и членам его семьи не принадлежало более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.
При соблюдении всех этих условий семьи с детьми не должны соблюдать никаких сроков владения. Налога при продаже не возникнет, даже если квартиру продадут через два дня после покупки. Декларацию подавать тоже не надо. Эта льгота распространяется не только на квартиры, но и на любую жилую недвижимость.
Во всех описанных выше случаях супруги могут не подавать декларации, но должны направить в ФНС письменные пояснения, иначе инспекция не учтёт льготы и начислит налог.
Непредставление вовремя документов или налоговой декларации может привести к начислению штрафов и пеней. Так, за не сданную вовремя декларацию налогоплательщик получит штраф: 5% суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки.
Неуплата налогов может иметь последствия вплоть до уголовного дела: если размер задолженности по НДФЛ по всем сделкам за три года превысит 2,7 млн рублей, должник может стать фигурантом уголовного дела по статье 198 УК РФ — уклонение от уплаты налогов.
Когда лучше обратиться за консультацией
В нетипичных или спорных случаях, как, например, с заключением брачного договора перед продажей квартиры, владельцам жилья имеет смысл обратиться за консультацией к налоговому эксперту. При этом желательно выбрать того, кто специализируется на данном направлении и знает теорию и практику: например, в вопросах супружеской собственности.
Если вам нужна только информация, то это может быть налоговый консультант или юрист по налогам для физических лиц. Но если дело дошло до судебного разбирательства, то это должен быть уже адвокат, имеющий право представлять интересы клиента в суде и оказывать ему полный комплекс юридических услуг.
Елена Дементьева, налоговый консультант:
— Приведу пример, как консультация может существенно сократить расходы семьи: супруги продают совместную квартиру ранее трёх лет владения, оба титульные собственники. Жена воспитывает детей и давно не имеет официального дохода, а муж работает как ИП на УСН.
Квартиру они купили за 4 млн рублей, а продали за 8 млн.
Первоначально они хотели подать декларацию 50/50, указав на каждого:
4 млн доход – 2 млн расходы на покупку, которые можно учесть, = 2 млн налогооблагаемой базы × 13% = 260 тыс. рублей налога, которые должен заплатить каждый из супругов.
Итого: минус 520 тыс. из семейного бюджета.
Откуда такой расчёт: супруги решили, что раз жена официально не трудоустроена, а муж ИП на упрощёнке, то они не имеют права воспользоваться вычетом в размере 2 млн рублей на каждого.
Если бы они хотели оформить вычет деньгами, то у них бы это действительно не получилось, так как у обоих нет налогооблагаемого дохода, из которого делается возврат.
Однако отсутствие такого дохода не помешает им использовать вычет для уменьшения налогооблагаемой базы. При этом важно, что ранее своё право на вычет ни один из супругов не использовал.
В этом случае расчёт выглядит так:
4 млн дохода – 2 млн расходов на покупку – 2 млн имущественного вычета = 0 рублей налога к уплате.
Экономия семейного бюджета составит 520 тыс. рублей.
Ситуация «я не знал, поэтому не воспользовался» на практике встречается очень часто, при этом налоговая не обязана следить, использовали вы положенную льготу или нет. Впрочем, ещё чаще специалистам приходится сталкиваться с историей: «Я думал, что ничего не должен, а потом получил налоговое уведомление, штраф или пени».
Но независимо от того, решите вы привлечь консультанта или нет, к вопросам налогообложения стоит отнестись вдумчиво и серьёзно.
Резюмируем
1. Имущество, приобретённое супругами после заключения брака, считается их общей собственностью, если в брачном договоре не прописаны другие условия.
2. Если имущество куплено до брака, оно не является совместно нажитым. То же самое относится к имуществу, которое унаследовано, получено в дар или приватизировано одним из супругов, даже если это произошло после свадьбы.
3. Налог на имущество платит титульный собственник — тот, на чьё имя выписаны правоустанавливающие документы.
4. Имущественный вычет на совместно нажитое жильё могут получить оба супруга.
5. При уплате НДФЛ за проданное совместное имущество супруги могут разделить доход между собой и подать две декларации. Такой вариант может существенно уменьшить размер налога. В частности, это выгодно, если один из супругов является налоговым резидентов РФ, а другой — нет, или если у одного из них уже истёк минимальный срок владения.
6. При определении единственного жилья с 2023 года также учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из супругов.
7. По истечении минимального срока владения и ещё в ряде случаев подавать налоговую декларацию при продаже жилья не надо.
8. В нетипичных или спорных ситуациях супругам может быть удобнее обратиться за консультацией к налоговому эксперту, чтобы правильно оценить налоговые риски и не получить впоследствии штрафы, а также воспользоваться положенными льготами и вычетами при подаче декларации.
