Последние четыре года Центробанк фиксирует тренд на увеличение среднего срока выплаты ипотеки: с 18 лет в 2020 году до 25 лет к концу 2024-го. Регулятор связывает это с ростом цен на жильё и нежеланием заёмщиков брать на себя значительную ежемесячную нагрузку: при невысоких ставках логичнее было увеличить срок кредита, снизив таким образом ежемесячный платёж.
Однако рост ключевой ставки и завершение программы массовой льготной ипотеки внесли в этот сценарий коррективы. Когда среднерыночная ставка превысила 20%, ипотеку зачастую стали использовать как инструмент, позволяющий перекрыть кассовый разрыв: купить жильё с максимальным вложением собственных средств, а меньшую недостающую часть взять в кредит и потом поскорее закрыть его.
Досрочное погашение ипотеки заёмщики чаще всего осуществляют за счёт продажи другого имущества или использования государственных субсидий — федерального и регионального маткапитала, выплаты для многодетных семей и так далее.
Досрочно выплатить ипотеку стараются и те, кто воспользовался программами субсидирования ставок от застройщиков, так как пониженная ставка действует от полугода до 5 лет, а затем повышается до базового уровня.
Рассказываем, чего не стоит делать при досрочном погашении ипотеки, чтобы не переплатить, не остаться в должниках и не получить проблем в будущем.
Итак, топ-5 нежелательных шагов:
1. Не уведомить банк о досрочном погашении
Если просто положить деньги на счёт, с которого происходят ежемесячные платежи, то в установленную договором дату банк спишет ежемесячную сумму, а оставшиеся средства так и будут лежать на счёте.
Для досрочного погашения ипотеки — неважно, частичного или полного — в банк нужно направить заявление. Как правило, это можно сделать онлайн: через мобильное приложение или интернет-банк.
Некоторые банки позволяют подать заявление о полном досрочном погашении кредита только при личном визите в офис.
Проверить, как обстоит дело в вашем случае, можно, зайдя в мобильное приложение банка. Вот примерный путь: раздел «Кредиты» → выбрать свою ипотеку → «Операции» → «Погасить досрочно». Далее нужно посмотреть, есть ли там опция «Закрыть полностью».
Перед полным погашением не лишним будет ещё раз изучить кредитный договор: возможно, там прописаны особые условия. Так, может быть оговорено, что платёж должен вноситься в строго определённый период, или что перед этим надо за 1–2 недели подать заявление в конкретный филиал банка.
2. Ошибиться при расчёте суммы к полному погашению
Самостоятельно посчитать точную сумму к полному досрочному погашению ипотеки достаточно сложно. Ежемесячный платёж состоит из двух частей: основного долга и процентов, которые банк начисляет за пользование кредитом.
При этом соотношение суммы процентов и основного долга внутри платежа при аннуитетной схеме расчётов из месяца в месяц меняется. Кроме того, если вы ранее делали частичное досрочное погашение, это также повлияет на итоговую сумму кредита.
Все эти нюансы сложно учесть при самостоятельном подсчёте, поэтому, если в вашем банке не реализовано полное погашение онлайн с автоматическим расчётом суммы, лучше обратиться в офис и уточнить сумму к полному погашению на выбранную вами дату.
При выборе этой даты учтите, что вносить любой досрочный платёж выгоднее сразу после списания ежемесячного.
Если сделать это в дату регулярного платежа или на следующий день, то досрочный платёж полностью спишется в счёт суммы основного долга. Если же провести досрочное погашение перед ежемесячным платежом или через несколько дней после него, то часть денег спишут в счёт погашения процентов, а вы в этом не заинтересованы.
Не забывайте, что заплатить надо будет всю указанную сумму вплоть до копеек. Если денег на счёте будет недостаточно для полного погашения кредита, банк продолжит начислять проценты.
3. Не взять в банке справку о закрытии кредита или потерять её
После полного погашения ипотеки не забудьте взять в банке справку о закрытии кредита и сохраните её. Нередки случаи, когда при запросе кредитной истории давно выплаченный заём вдруг высвечивается как актуальный.
Это может привести к отказу при оформлении новой ипотеки или, например, автокредита. Справка о закрытии кредита поможет доказать, что вы добросовестно исполнили свои обязательства.
В случае подобной ошибки обратитесь в банк, который выдавал вам «воскресший» кредит, и потребуйте, чтобы он направил в бюро кредитных историй соответствующее разъяснение.
4. Не снять с жилья обременение
Недвижимость, приобретённая в ипотеку, находится в залоге у банка. При этом в ЕГРН вносится отметка, что на жильё наложено обременение. Это значит, что права собственника недвижимости в пользовании и распоряжении объектом ограничены.
После полного погашения ипотеки это обременение должно быть снято. Сейчас банки часто делают это автоматически — самостоятельно направляют уведомление в Росреестр, не привлекая заёмщика.
Заранее уточните, проводит ли банк такую процедуру, или вы должны снять обременение сами. Обычно это указано в кредитном договоре. Кроме того, если на ипотечное жильё оформлялась закладная, её должны погасить и выдать вам.
В любом случае через 20−30 дней после подачи в Росреестр соответствующего заявления, не лишним будет проверить, точно ли обременение сняли. За это время информацию об объекте в ЕГРН гарантированно должны обновить.
Бесплатно проверку можно провести с помощью сайта Росреестра. В разделе «Электронные услуги и сервисы» укажите кадастровый номер или адрес квартиры. В сформированной справке раздел «Сведения о правах и ограничениях (обременениях)» должен быть пуст.
5. Не вернуть деньги за страховку при полном закрытии ипотеки
Как правило, страховой полис на залоговую недвижимость оформляется ежегодно. При полном досрочном погашении ипотеки часть денег за страховку можно вернуть. Это особенно выгодно, если вы закрыли кредит через пару месяцев после того, как перезаключили договор со страховой.
Для возврата денег нужно обратиться в страховую компанию с заявлением. Учтите, что страховая может удерживать 15–25% возвращаемых средств в счёт понесённых расходов.
Закон о возврате части страховой премии в случае погашения ипотеки вступил в силу с 1 сентября 2020 года. Если ваш договор был заключён раньше, условия могут быть другими.
В чём заблуждаются заёмщики, покупая страховку к жилищному кредиту
ЧитатьРезюмируем
- Перед досрочным погашением нужно уведомить об этом банк, подав соответствующее заявление.
- Не все банки дают возможность оформить полное досрочное погашение онлайн — возможно, вам придётся подавать заявление в офисе.
- Уточните в банке сумму к полному погашению на определённую дату и полностью, вплоть до копеек, внесите её на счёт, с которого происходит списание платежей.
- Учитывайте, что досрочно гасить кредит выгоднее всего сразу после внесения ежемесячного платежа. Это поможет избежать излишней уплаты процентов.
- Возьмите в банке справку о полной выплате кредита и не теряйте её. Это поможет избежать недоразумений, если ипотека вдруг отобразится в кредитной истории как непогашенная.
- Если на недвижимость оформлялась закладная, после закрытия ипотеки её должны выдать вам на руки.
- Узнайте, как происходит снятие обременения с жилья в вашем банке. Через месяц после погашения ипотеки проверьте, точно ли оно снято.
- При полном досрочном погашении можно вернуть часть денег, уплаченных за страховой полис.
