Нужен ли предварительный договор КП? - советы риэлторов

Поиск по журналу

Москва и МО

Вопросы·Городская недвижимость

Нужен ли предварительный договор КП?

ID: 13404175

9 октября 2021

Вся Россия

8 223

Добрый день,

Подскажите, пожалуйста, я продаю квартиру (куплена в ипотеку, находится под обременением банка). Покупатель с наличными деньгами, готов дать денег для погашения ипотеки, но хочет сразу подписывать основной договор купли продажи, без подписания предварительно ДКП. Получается, что с момента подписания основного договора, до его регистрации пройдет месяц или даже больше (пока получу закладную, пока сниму обременение и т.д.).

Так вообще делается? Могут ли возникнуть какие нибудь сложности? Если можно сразу подписывать основной договор, почему все сначала подписывают предварительный?

Заранее спасибо за ваши ответы!

Автор

Теги

ID: 13404175

купля-продажа ипотека

Могут подойти

19 241 854 ₽

студия, 25 м², этаж 13

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

15 500 000 ₽

2-комн.кв., 46 м², этаж 9

Беляево

16 мин.

улица Академика Арцимовича, 8, Москва

35 000 000 ₽

3-комн.кв., 100 м², этаж 12

Тульская

4 мин.

Большая Тульская улица, 2, Москва

65 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 38 м², этаж 11

Нахимовский проспект

10 мин.

ЖК "Нахимово", Болотниковская улица, 36к5, Москва

15 900 000 ₽

3-комн.кв., 58 м², этаж 6

Каширская

18 мин.

ЖК "Москворечье", 1.3, Москворечье ЖК, Москва

65 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 51 м², этаж 16

Зябликово

9 мин.

Гурьевский проезд, 19К2, Москва

17 900 000 ₽

2-комн.кв., 43 м², этаж 3

Академическая

14 мин.

Новочеремушкинская улица, 3АК1, Москва

55 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 1

Коломенская

15 мин.

Нагатинская набережная, 44К3, Москва

60 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 34 м², этаж 16

Бунинская аллея

10 мин.

ЖК "Юнино", улица Мостотреста, 10к2, Щербинка, Москва

50 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 38 м², этаж 5

Нахимовский проспект

13 мин.

Нахимовский проспект, 18, Москва

17 комментариев

Антонина Каткова

9 октября 2021, 09:11

Лучший совет

Вам повезло с покупателем.
В вашем случае нет смысла тянуть с пред договором и т.т.
Можно сразу подписать основной договор, в нем прописать порядок расчётов и подать на регистрацию.
Погашённую закладную можно сдать по мере её получения, доп. пакетом. Если не успеете подать закладную в рамках основного пакета будет приостановка до того момента, пока не подадите закладную на снятие обременения.

410/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 1603210

11 октября 2021, 12:28

Если все правильно прописать в ДКП основном, подписанном(заключенным), можно и нотариально, до снятия обременения - он недействительным(ничтожным) не будет .Регаться он будет все равно после снятия обременения - т.е. исполнения всех условий для перехода права.

262/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

9 октября 2021, 13:45

Александр потому, что право собственности на предмет договора находится под обременением "Ипотека в силу закона", а договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания. Нельзя продавать то, что находится под обременением без письменного согласия залогодержателя. Поэтому, то Вы "бы только так и делал" непросто недействительный, а даже ничтожный договор.

384/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

9 октября 2021, 22:50

Александр, все равно так как я сказал. Конечно вы залог снимаете одновременно с регистрацией, но ведь залог вы снимаете на основании чего-то. Вы вопрос прочитайте и проникнитесь его смыслом. Ради бога, пусть заключают основной дкп, но перед его заключением надо погасить долг и получить от банка документы для прекращения обременения или не гасить долг, но получить от банка разрешение на сделку.

396/50 000

Даниил Пятецкий

10 октября 2021, 20:30

Александр, мы о разном говорим. Вы мою мысль не понимаете. Давайте закончим.

76/50 000

Александр Ткачев

9 октября 2021, 12:11

Я бы только так и делал.. сразу основной договор, прописать порядок расчетов.. зачем предварительный? Даниил, почему недействительный-то?

137/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Александр Ткачев

9 октября 2021, 15:18

Даниил, это совершенно не так.. всегда так и делаю, часто даже в нотариальной форме.. залог снимаем одновременно с регистрацией ДКП.. можно еще и свой взамен поставить..

169/50 000

Александр Ткачев

10 октября 2021, 01:24

Даниил, я внимательно читаю.. не первый год занимаюсь только такими сделками, и именно в таком порядке - заключаем ДКП, погашаем задолженность ( действуя в рамках возникших правоотношений), получаем закладную, отдаем на регистрацию.. никаких письменных согласий от залогодержателя никогда не видел, и ни одному нотариусу не приходит в голову таковое требовать.. и далеко не всегда это банк, и не всегда делалась закладная..

423/50 000

ID: 13404175

Автор

11 октября 2021, 00:42

спасибо за ответ!

17/50 000

Даниил Пятецкий

9 октября 2021, 09:13

Добрый день. Ни у Вас, ни у Вашего покупателя нет риэлтора от того и появилось глупое желание заключить заведомо недействительный договор купли-продажи. Ну хочет, заключите. Сделайте так, чтобы договор не был для Вас кабальным, чтобы не предполагал жестких штрафных санкций, предусмотрите в нем весь процесс организации и проведения сделки, чтобы не нарушить взятые на себя обязательства и вперёд, решать вопросы.

413/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Татьяна Скулкина

9 октября 2021, 06:33

Здравствуйте. Как Вам повезло с покупателем! Денег на погашение ипотеки дает, идет на риск, а Вы ещё думаете?. Срочно в банк бегите/звоните, узнавайте судьбу закладной и заказывайте закладную узнавайте алгоритм покупки залоговой квартиры именно в своем банке, т.к. условия в разных банках отличаются, составляйте договор с правильно прописанными условиями о взаиморасчетах, обязательствах сторон и вперед! В ДКП всегда можно указать, что стороны обязуются подать документы на регистрацию в такой-то срок...

507/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 13404175

Автор

11 октября 2021, 00:41

спасибо за ответ!

17/50 000

Алина Арифуллина

9 октября 2021, 01:17

Здравствуйте! Да, договор купли-продажи, после его подписания, можно сдать на регистрацию позже.

Не все подписывают предварительные договоры. В основном, подписывают авансовые соглашения, чтобы закрепиться за квартирой. Но в Вашем случае все сложнее. У Вас обременение.

После снятия обременения за Вас у покупателя могут возникнуть сложности.

В каком банке у Вас залог?

404/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 13404175

Автор

11 октября 2021, 00:40

спасибо большое за ответ. Закладная в райффайзен банке. А какие сложности могут возникнуть у покупателя?

104/50 000

Алина Арифуллина

15 октября 2021, 00:08

Покупатель рискует тем, что продавец не выйдет с ним на сделку

62/50 000

Александр Воронич

9 октября 2021, 01:11

Здравствуйте. Да, так делается. Да, проблемы могут возникнуть. Предварительный договор подписывают не все. В основном это нужно для того, чтобы перед подписанием основного договора, дать продавцу время на сбор необходимых документов и проверить объект и субъект права.

268/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 13404175

Автор

11 октября 2021, 00:39

спасибо за ответ. А какие проблемы могут возникнуть?

52/50 000